נידר היא חברת נדל"ן משפחתית גדולה, אשר התמחתה בעבר באיתור קרקעות באזורים אטרקטיבים והקמת פרוייקטים בעלי שיעור רווחיות גבוה. אלא שמאז הפכה החברה להיות ציבורית, היא עברה להפסדים כבדים, שנובעים בין השאר בגלל המינוף הגבוה שלקחה.

נידר השלימה ומכרה בשנת 2007 את רוב הפרוייקטים העיקריים שלה במודיעין, תל אביב וראשון לציון, כאשר החברה רושמת בגינן הפסד גולמי  של 18.2 מיליון שקל שנבע מהתייקרויות חומרי גלם ובעיות שוטפות נוספות. לחברה כעת ישנם 10 פרוייקטים נוספים, שטרם הוחל בפיתוחם והם נמצאים בשלבים שונים של תיכנון ואישורים.

בהיותה של נידר חברה פרטית, יחס ההון למאזן שלה עמד על 16.6% - כבר אז היא הייתה חברה שהתבססה בעיקר על חוב בפעילותה. כעת, שנה לאחר שהונפקה, יחס הון למאזן עומד כבר על 6.6% - מה שמביא את החברה לרמת מינוף גבוהה מאוד, והרבה הוצאות מימון.

נידר הנפיקה לראשונה בפברואר אשתקד חבילה אשר כללה מניות, אגח סטרייט ואגח להמרה.
באג"ח סטרייט (סידרה א') הונפקו 55 מיליון יחידות בריבית של 6.3%, כאשר הקרן מתחילה להיות משולמת ב 2010. באג"ח להמרה (סידרה ב') הנפיקה החברה 65 מיליון יחידות, אשר משלמות ריבית של 6%, כאשר הקרן מתחילה להיות משולמת בשנת 2010. פרמיית ההמרה של האגח היא 7.5 שקל למניה. ההנפקה נסגרה במחיר המקסימלי, ונידר גייסה סה"כ 156 מיליון שקל.

בסוף שנת 2007, כבר ניתנו סימני המצוקה הראשונים, כאשר נידר הרחיבה את סידרת איגרות החוב סטרייט שלה ב 71.1 מיליון איגרות חוב נוספות, תמורתן קיבלה 51.3 מיליון שקל. המחיר בו היא הקצתה את איגרות החוב הללו למשקיעים פרטיים (72 אגורות) ביטא תשואה של 16%.
רוב האגח הזה הונפק כתשלום לחברה שממנה קנתה החברה קרקע בחיפה, וחלק קטן ממנו הונפק למוכרים של פרוייקט הולילנד בירושלים.

סך החוב של החברה נכון ל 31/12/07 –
101.4 מיליון שקל אשראי לטווח קצר מבנקים, בריבית של 7.25%.
126.1 מיליון שקל בריבית של 6.3% (אג"ח סידרה א').
65 מיליון שקל בריבית של 6% (אג"ח סידרה ב').

התמונה שמתקבלת היא, שרק הוצאות הריבית השוטפות של החברה, עומדות בשנה על 19.1 מיליון שקל, וזה לא כולל את ההצמדה של מרבית החוב למדד. המצב של החברה הינו בעייתי ביותר, כיון שההון העצמי שלה קטן מאוד (23 מיליון שקל), והיא אינה יכולה לקחת אשראי נוסף, לו היא זקוקה על מנת להקים את הפרוייקטים שלה, בכלל זה פרוייקט הדגל בהולילנד, ירושלים.

מתוך 10 הפרוייקטים שנמצאים בשלבים שונים של תיכנון, ישנו פרוייקט אחד מרכזי, שעליו נידר תיפול או תקום – הולילנד. ההשקעה בפרוייקט זה עומדת על 175 מיליון שקל עד עתה, ונידר מעריכה שעלות הקמת הפרוייקט עתידה להסתכם ב 450 מיליון שקל. ומה צפי ההכנסות – 800 מיליון שקל, מה שיביא לפי נידר לרווח גולמי של 350 מיליון שקל, שלוקח בחשבון עליית ערך הקרקע ונכסי נדלן בסביבת הפרוייקט, וכן השלמת הפרוייקט עד סופו.

לא נבדוק כאן אם המספרים האלה הם ריאליים או מופרכים, אלא נתמקד בכך שעלות ההקמה היא 450 מיליון שקל, שאין לחברה כרגע. לחברה יש הסכמה עקרונית לליווי בנקאי מבנק לאומי, אשר גם היקצה מימון לרכישת הקרקע, אלא שהוא דורש שיחס הון עצמי למאזן יעמוד על 14%, וכן שיחס זה יילך ויגדל במהלך שנת 2008. כמו-כן אם החברה לא תתחיל לבנות את הפרוייקט בשנה הקרובה, במרץ 2009 יוכל הבנק להעמיד את המימון שנתן לצורך רכישת הקרקע לפירעון מיידי.

איפה זה שם את החברה?
לחברה כרגע יחס הון עצמי למאזן של 6.6%. על מנת לשפר את היחס, עליה לנקוט באחת מ 2 הדרכים הבאות:
הראשונה היא כמובן להגדיל את ההון העצמי. דבר זה יכול להיעשות דרך הכנסת משקיע לחברה, או הנפקת זכויות, שבהם ישתתפו כלל בעלי המניות. על מנת להביא את יחס הון למאזן ל שיעור של 15%, החברה נדרשת להגדיל את ההון העצמי ב 30 מיליון שקל בקירוב, מה שייצור דילול רציני אצל בעלי המניות, מעל 30%.

הדרך השניה, היא למכור נכסים שבבעלותה, ובכסף שיתקבל לממן את שאר הפרוייקטים.
מלבד פרוייקט הולילנד, לחברה יש קרקע נוספת שנרכשה בחיפה במזומן ובאיגרות חוב של החברה, אשר העלות המשוקללת שלה הינה 53.6 מיליון שקל. מכירה של קרקע זו והחזרת החוב בגינה, יכולה לצמצם את סך המאזן של החברה.

אתמול הודיע הנאמן לאיגרות החוב, כי הוא מבקש מן החברה לזמן אסיפת מחזיקים, לצורך דיווח ועידכון מחזיקי איגרות החוב, על תוצאות החברה ועל כך שהחברה לא עומדת ביחסים הפיננסים כפי שבנק לאומי דרש ממנה. במצב בו תידרש החברה לפרוע חלק מההלוואות שלה, היא תיאלץ לממש חלק מנכסיה שלא מרצון, מה שעלול להביא לכך שהיא תמכור את הפרוייקטים שלה במחיר הרכישה שלהם במקרה הטוב, כיון שלא הספיקה להשביח אותם, ובמקרה הגרוע היא תמכור את הנכסים בפחות משווים הריאלי, כיוון שתהיה בלחץ.

החברה רשמה בשנת 2007 הפסד של 35.2 מיליון שקל, מתוכו 17 מיליון שקל ברבעון הרביעי. נציין בזאת כי עלות שכר 4 בני משפחת רחמין, שהם בעלי החברה, הסתכמה בשנת 2007 ב 4.3 מיליון שקל.
איגרות החוב של נידר נסחרות בתשואה שבין 23% ל 26%, כאשר בחודש האחרון הן רשמו ירידות שערים תלולות.